Logement

Les bailleurs sociaux sont-ils assis sur un tas d’or ?

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Isolation thérmique d'un bâtiment HLM à Moulins le 26 octobre 2017. PHOTO : ©Richard DAMORET/REA

« Dans le monde HLM, (...) il y a des acteurs qui ont beaucoup d’argent. On va leur demander de faire un effort. » Lors de son entretien télévisé du 15 octobre, Emmanuel Macron a expliqué ainsi sa volonté de prendre l’an prochain 800 millions d’euros aux bailleurs sociaux à travers la diminution des aides personnalisées au logement (APL) et la baisse concomitante des loyers dans le logement social. Le monde HLM rassemble pour l’essentiel 270 offices publics de l’habitat (OPH), gérés par des structures publiques, et 250 entreprises sociales pour l’habitat (ESH) qui sont des sociétés anonymes à capitaux privés.

Certaines de ces structures méritent-elles le surnom de « dodus dormants » qui leur est parfois donné ? Leur situation financière globale est plutôt bonne. La Caisse des dépôts et consignations, structure publique qui leur prête de l’argent, assure qu’à la fin 2014 (dernière année connue), « le secteur pris dans son ensemble affiche une situation financière structurellement saine ».

En 2014, il restait 3,3 milliards d’euros aux bailleurs sociaux pour investir

Cette année-là, les bailleurs sociaux ont affiché une capacité d’autofinancement globale correspondant à 16 % des loyers. Cela signifie qu’une fois toutes les charges payées, y compris le remboursement de la dette, il leur restait 3,3 milliards d’euros pour investir. Au vu « du niveau des réserves accumulées par les organismes de logement social », la Cour des comptes proposait d’ailleurs de revenir sur certains avantages fiscaux accordés aux bailleurs sociaux dans un référé de septembre dernier. « Il y a une cinquantaine de dodus dormants, majoritairement en région parisienne et plus particulièrement dans les entreprises sociales pour l’habitat », estime un cadre d’un bailleur social de région parisienne.

Investissements

Mais si certains bailleurs sociaux sont « dodus », la plupart ne sont quand même pas « dormants ». Ils ont en effet beaucoup investi ces dernières années : près de 130 000 logements sociaux ont été financés en 2016, soit le double de l’année 2001. Certes, les conditions de prêt actuelles sont très favorables. Mais la Caisse des dépôts estime que « c’est surtout le renforcement des fonds propres (...) dégagé lui-même par l’activité des bailleurs qui [a permis] la croissance des investissements » ces dernières années. En clair, les bailleurs sociaux ont bien utilisé leurs recettes en priorité pour rénover et construire.

Un quart des bailleurs sociaux risque de se retrouver en difficultés financières à cause de la réforme

L’année prochaine cependant, ils perdront 800 millions d’euros, puis 1,2 milliard en 2019 et 1,5 milliard par an à partir de 2020. Cette dernière somme correspond environ à la moitié de leur capacité actuelle d’autofinancement. Une décision inquiétante pour Manuel Domergue, directeur des études à la Fondation Abbé Pierre : « Le plus simple pour faire des économies, c’est de ne plus construire. On peut craindre que ce soit la fin de l’effort historique constaté ces dix dernières années. 

Le gouvernement le reconnaît lui-même : un quart des bailleurs sociaux risque de se retrouver en difficultés financières à cause de la réforme. Mais il promet qu’il va aider les offices les plus pauvres et ceux qui construisent beaucoup, notamment en facilitant les conditions d’emprunt. Pour le moment, ce sont surtout les bailleurs eux-mêmes qui s’en chargent, via un fonds de mutualisation qui équilibre les situations entre « riches » et « pauvres ». Créé en 2010, il devrait redistribuer 350 millions d’euros en 2018. Ils ne seront pas de trop, car 1,8 million de ménages sont toujours en attente d’un logement social.

 

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Commentaires (2)
Danzas 07/11/2017
Les bailleurs sociaux de ne sont pas des philanthropes, les grandes banques ou compagnes d'assurances etc. ont leur parc de logements sociaux, et font des bénéfices. A La tête des autres, on retrouve souvent des personnalités politiques, ou poste obtenu pour service rendu.
JACQUES 07/11/2017
Il faut certes s'intéresser a la santé financière des bailleurs sociaux ; il faut aussi s'interroger sur leur role réel. Le parc social est il bien géré? Est il bien "rempli"? Par qui ?Comment se fait la sélection a l'entrée et la selection a la sortie? Ces acteurs qui font campagne en ce moment parce qu 'on les" étrangle financièremetn" sont ils sans reproche?Bref plonger dans la totalité du systeme et ne pas regarder les bailleus seulement sous l'aspect financier .
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