Habitat : les dégâts de la flambée des prix

L’envolée des prix de vente pèse sur les loyers du privé et aggrave la pénurie de logements sociaux.

Le prix de vente des logements anciens s’est accru de 86,4 % en moyenne entre 1998 et 2004, et de 67,1 % si l’on tient compte de l’inflation1. Pour la seule année 2004, l’Insee annonce que les prix ont gagné 16 %, un mouvement qui s’est prolongé au même rythme au début 2005, avec une hausse de 14,5 % en tendance annuelle pour le premier trimestre. Depuis 2002, ce sont les secteurs où les prix étaient restés les plus sages qui augmentent le plus : la province et les appartements. Ils rattrapent les évolutions observées à Paris et pour les maisons individuelles. La progression est vive aussi à la périphérie de l’Ile-de-France avec, par exemple, + 22,4 % en moyenne pour les appartements dans le Val-d’Oise. Dans certaines régions, les prix des appartements ont doublé au cours des sept dernières années.

Cette bulle immobilière se diffuse également dans l’ensemble du parc locatif, même si l’Insee estime que la hausse est plus modeste (+ 3,4 % en 2004). Une moyenne qui cache des bonds parfois spectaculaires, là où la demande est la plus forte, souvent à la faveur d’un changement de locataire.

Les conséquences de ce phénomène sont considérables. D’un côté, les gagnants, au premier rang desquels figurent ceux qui ont pu réaliser des plus-values immobilières colossales, avec des rendements (avant impôts) de plus de 10 % l’an en moyenne et parfois beaucoup plus. En revanche, si les ménages propriétaires de leur résidence principale sont assis sur un trésor potentiel à la revente, il leur faut encore trouver à se reloger... Les bailleurs privés ont eux aussi largement bénéficié du phénomène. Quant aux nouveaux candidats à l’accession, ils doivent allonger au maximum la durée de leur endettement (parfois sur plus de vingt ans) et/ou sacrifier une part croissante de leurs revenus. Les facteurs favorables, comme la baisse des taux d’intérêt, passés de 7,3 % en 1997 à 5 % fin 2004 pour le taux moyen des emprunts à taux fixe, et l’élévation des niveaux de vie (+ 28 % en sept ans), compensent moins de la moitié de la hausse des prix de vente, selon l’Insee.

En même temps, les candidats à la location (et en particulier les jeunes générations) se retrouvent devant des loyers vertigineux assortis de demandes de garanties astronomiques. Au passage, on peut se demander comment les jeunes titulaires d’un contrat nouvelles embauches, instauré cet été, et susceptibles d’être licenciés sans motif durant deux ans, feront pour accéder au logement...

Pour les plus démunis, la hausse des prix renforce par ricochet les difficultés d’accès au parc social des HLM : les candidats au départ de ce parc sont de moins en moins nombreux et l’écart s’accroît entre les secteurs marchand et social. Entre 1998-1999 et 2004, le taux de rotation (changement de locataire) serait passé de 12,5 % à 10 %, soit l’équivalent de 100 000 mises à disposition de moins par an, a calculé Libération2. Et comme l’effort de construction n’est pas au rendez-vous, le nombre de ménages inscrits sur les listes d’attente s’allonge : ils sont 1,3 million aujourd’hui.

• 1. " Logements anciens. Des prix toujours en forte hausse en 2004 ", Insee Première n°1029, juillet 2005.
• 2. Libération, 26 juillet 2005.